2025년 분양권 총정리: 4070 시니어를 위한 증여세 2억 절세법, 은퇴자 DSR 대출 완벽 가이드, 양도세 폭탄 및 사기 예방 A to Z

목차

• 분양권 vs 입주권, 4070 시니어 관점의 결정적 차이
• 초기 투자금부터 세금까지, 무엇이 유리한가?
• 주택수 산정 및 세금 폭탄의 첫 단추
• 자녀에게 '독' 아닌 '복' 주는 분양권 증여 (세금 2억 아끼는 법)
• (실제 사례) 14억 아파트 '이때' 증여하면 2억 아낍니다
• 증여, 부담부증여, 저가 매매? 3가지 시나리오 완벽 비교
• "부모 찬스는 끝났다"… 국세청 자금출처조사, 이것 모르면 당합니다
• "팔았는데 남는 게 없다?" 2025년 분양권 양도세 폭탄 피하는 법
• 1년 미만 77%? 피할 수 없는 양도세 중과세율
• 1세대 1주택자, 분양권 추가 취득 시 비과세 전략 (필수)
• 은퇴자 DSR 비상! 2025년 스트레스 DSR 3단계와 중도금 대출 생존법
• 7월 1일 시행, 스트레스 DSR 3단계가 내 대출 한도에 미치는 영향
• (중요) 소득 없는 은퇴자, 연금/임대소득으로 중도금 대출(승계) 받는 법
• 중도금 대출을 일으키지 않은 분양권의 함정
• (법률) 다운계약서, 명의신탁… "남들 다 한다"는 말의 비참한 최후
• (처벌) 적발 시 1주택 비과세 혜택 '전액 박탈': 다운계약서의 4가지 위험
• "이름만 빌려줘" 명의신탁, 집 뺏기고 형사 처벌까지
• 2024-2025년 핵심 규제: 전매제한 완화와 실거주 의무
• 수도권 10년 → 3년, 전매제한 얼마나 풀렸나? (2024-2025 기준)
• (필독) 강남 3구·용산 분양권, '실거주 의무' 반드시 확인하세요
• 실전! 사기 피하고 안전하게 분양권 전매하는 절차와 서류
• '마이너스피(마피)' 사기 유형과 예방법 3가지
• 분양권 전매 절차 4단계 및 필수 서류 체크리스트
• 2025년, 분양권은 '지식'이 곧 '자산'입니다.
• 자주 묻는 질문 (FAQ)

40대에서 70대 시니어 세대에게 '분양권'은 특별한 의미를 가집니다. 단순한 내 집 마련의 꿈을 넘어, 평생 모은 자산을 자녀에게 합법적으로 물려주는 '증여'의 핵심 도구이자, 은퇴 후 안락한 삶을 위한 마지막 '투자' 기회이기도 합니다.1

하지만 이 과정은 결코 간단하지 않습니다. "자녀에게 분양권 하나 증여해 주려다 세금 폭탄 맞는다"는 우려가 현실이 되기도 합니다.1 국세청의 날카로운 자금출처조사 2 걱정에 잠 못 이루는 분들도 많습니다.

은퇴 후 소득이 줄어든 상황에서 당첨된 분양권의 중도금 대출 승계 4가 막막할 수도 있습니다. 겨우 당첨된 분양권을 팔아도, 77%에 달하는 세금 5을 떼고 나면 남는 것이 없을까 두렵기도 합니다.

이 글은 2025년 최신 법률과 세법을 기준으로, 4070 시니어가 분양권을 '독'이 아닌 '복'으로 활용할 수 있도록 돕는 완벽 가이드입니다. 증여세 2억 원을 아끼는 실전 비법부터, 은퇴자를 위한 DSR 대출 해결책, 양도세 폭탄 회피 전략, 그리고 전 재산을 지키는 법적 사기 예방책까지 모든 것을 다룹니다.

분양권 vs 입주권, 4070 시니어 관점의 결정적 차이

가장 기본적인 질문부터 짚고 넘어가야 합니다. '분양권'과 '입주권'은 완전히 다른 상품입니다. 4070 세대의 자금 계획과 거주 목적에 따라 유불리가 극명하게 갈립니다.

초기 투자금부터 세금까지, 무엇이 유리한가?

'분양권'은 청약에 당첨되어 새 아파트에 입주할 수 있는 '권리'입니다.6 반면 '입주권'은 재개발 또는 재건축 구역의 '조합원 지위'를 사는 것입니다.7

시니어에게 이 차이는 '현금 흐름(Cash Flow)'의 차이를 의미합니다.

• 분양권: 계약금 10% 정도의 비교적 적은 돈으로 시작할 수 있습니다.8 하지만 입주 시점에 중도금 이자와 잔금 등 큰돈이 한꺼번에 필요합니다.8 은퇴가 임박했으나 당장 큰 현금 동원이 어려운 분들에게 초기 진입 장벽이 낮습니다.
• 입주권: 조합원의 지위, 즉 기존의 낡은 주택이나 토지를 사는 것입니다. 따라서 초기 투자금(기존 부동산 매입비 + 프리미엄)이 매우 높습니다.8 대신 입주 시점에는 추가 부담금(청산금)만 내면 되어 자금 부담이 적습니다.8 이미 목돈을 보유한 자산가 시니어에게 유리합니다.

거주 품질에도 결정적 차이가 있습니다. 입주권은 조합원 자격이므로 로열동, 로열층(RR) 배정이 거의 보장됩니다.8 분양권은 일반 청약자로서 '추첨'을 통해 동호수가 결정됩니다.8

주택수 산정 및 세금 폭탄의 첫 단추

세금 문제도 완전히 다릅니다. 입주권은 '토지'를 먼저 사는 것이므로, 보유 즉시 토지분 재산세가 부과됩니다.9 취득세 역시 토지분에 대해 한 번, 나중에 건물이 완공되면 건물분에 대해 또 한 번, 총 두 번을 냅니다.7

분양권은 권리 상태에서는 재산세가 없습니다.9 취득세는 아파트가 완공되어 등기를 칠 때 한 번만 냅니다.7

양도세 계산 시 '주택수'에 포함되는 시점도 중요합니다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도세 계산 시 주택수에 포함됩니다.10

구분	분양권 (새 아파트 입주 권리)	입주권 (재개발/재건축 조합원 지위)
자격	청약 당첨 6	조합원 지위 양수 7
초기 자금	낮음 (계약금 10% 수준) 8	높음 (종전 부동산 가액 + 프리미엄) 8
입주 시 자금	높음 (중도금 이자 + 잔금) 8	낮음 (추가 분담금 또는 청산금) 8
로열동/호수(RR)	불리 (일반 추첨) 8	유리 (조합원 우선 배정) 8
주택수 포함 (양도세)	2021.1.1. 이후 취득분부터 10	토지 취득 시점부터 7
보유세 (재산세)	없음 (등기 전까지) 9	있음 (토지분) 9
유상 옵션	대부분 유상 (본인 부담) 8	상당 부분 무상 제공 8

자녀에게 '독' 아닌 '복' 주는 분양권 증여 (세금 2억 아끼는 법)

시니어 세대의 가장 큰 관심사 중 하나는 '자녀 증여'입니다. 분양권은 증여 타이밍에 따라 세금이 수억 원까지 차이 날 수 있는 강력한 절세 도구입니다.

(실제 사례) 14억 아파트 '이때' 증여하면 2억 아낍니다

최근 14억 원짜리 수도권 아파트 청약에 당첨된 60대 A씨의 사례를 보겠습니다.1

• Case 1: 최악의 증여 타이밍

• 계약금 20%(2억 8천)를 내고, 중도금 60%(8억 4천)까지 모두 납부한 상태.
• 총 11억 2천만 원이 투입된 시점에 자녀에게 증여.
• 결과: 자녀가 내야 할 증여세 약 2억 6천만 원.1

• Case 2: 최상의 증여 타이밍 (골든 타임)

• 계약금 20%(2억 8천)만 낸 직후, 중도금 대출 실행 전에 증여.
• 결과: 자녀가 내야 할 증여세 약 3,500만 원.1 (성인 자녀 10년 5천만 원 공제 가정 시)

왜 이런 차이가 발생할까요? 분양권의 증여 가액(세금 매기는 기준)은 '증여일까지 불입한 총액(계약금+중도금) + 프리미엄(P)'으로 계산되기 때문입니다.1

증여 시점이 빠를수록 ①불입한 금액이 적고, ②아직 아파트가 완성되지 않아 프리미엄(P)이 낮거나 0에 가깝습니다.1

결론적으로 분양권 증여의 '골든 타임'은 "계약금 납부 직후, 중도금 대출 실행 전, 프리미엄이 붙기 전"입니다. 이것이 바로 2억 원이 넘는 세금을 아낀 핵심 비결입니다.

증여, 부담부증여, 저가 매매? 3가지 시나리오 완벽 비교

증여 방법은 크게 세 가지입니다. 상황에 따라 최적의 전략이 다릅니다.13

1. 순수 증여: 부모가 증여세를 모두 부담하고 자녀에게 깔끔하게 넘기는 방식입니다.
2. 부담부증여: 분양권에 딸린 중도금 대출(채무)까지 자녀에게 함께 넘기는 방식입니다.13 이때 세금은 '증여세'(순자산 가치)와 '양도세'(채무 승계 부분)로 나뉩니다.13
3. 매매 (저가 양도): 가족 간에 사고파는 방식입니다.

절세 전략은 '프리미엄(P)'과 '양도세율'에 달려있습니다. 분양권 양도세율은 1년 미만 77%, 1년 이상 66%로 살인적입니다.5

• P가 매우 높은 경우 (예: 5억)

• '부담부증여'나 '매매'를 선택하면, 부모가 채무나 매매 가액에 해당하는 P에 대해 66%의 양도세 폭탄을 맞습니다.
• 이때는 차라리 '순수 증여'가 유리할 수 있습니다. 증여세율은 10%~50% 누진세율이기 때문입니다.13

• P가 0(무피)이거나 마이너스(마피)인 경우

• '부담부증여'나 '매매'를 해도 부모의 양도세는 0원입니다.13
• 이때는 '순수 증여'보다 무조건 유리합니다.

결론은 "P가 높으면 '순수 증여'를, P가 낮으면 '부담부증여'나 '매매'를 검토하라"는 것입니다. 이는 반드시 세무 전문가와 상담해야 할 핵심 포인트입니다.

"부모 찬스는 끝났다"… 국세청 자금출처조사, 이것 모르면 당합니다

증여는 '끝'이 아니라 '시작'입니다. 국세청은 '증여 후 납입금'을 끝까지 추적합니다.2

가장 치명적인 함정은, 자녀가 분양권을 증여받아도 나머지 중도금과 잔금을 납입할 '자금 여력'이 없는 경우입니다.2 결국 부모가 이를 대신 내주게 되는데, 이는 '추가 증여'로 간주됩니다.3 적발 시 가산세 2를 포함한 엄청난 세금을 추징당합니다.16

국세청은 '자녀의 채무를 부모가 대신 변제하는 행위' 3를 집중 조사합니다. 실질적인 해결책은 다음과 같습니다.

• 증여 시 자녀에게 '차용증'을 쓰고 합법적으로 돈을 빌려주되, 반드시 법정 이자를 받고 원금 상환 기록을 남겨야 합니다.
• 증여세 면제 한도(10년간 5천만 원)를 미리 활용해 현금을 증여하고, 자녀가 '본인 자금'으로 납입하게 해야 합니다.
• 부담부증여 시, 자녀가 승계받은 대출의 이자를 반드시 '본인 소득'으로 직접 납부하도록 해야 합니다.

"팔았는데 남는 게 없다?" 2025년 분양권 양도세 폭탄 피하는 법

분양권은 잘못 팔면 세금만 내고 끝날 수 있습니다. 2025년 기준 양도세 규정은 매우 엄격합니다.

1년 미만 77%? 피할 수 없는 양도세 중과세율

분양권 양도세율은 정부가 '투기'로 간주하기 때문에 비상식적으로 높습니다.

• 보유 기간 1년 미만: 77% (양도세 70% + 지방소득세 7%) 5
• 보유 기간 1년 이상: 66% (양도세 60% + 지방소득세 6%) 5

여기서 4070 시니어가 하는 치명적인 착각이 있습니다. 일반 아파트는 오래 보유하면 '장기보유특별공제(장특공)'를 받고, '기본세율(6%~45%)'을 적용받습니다.

하지만 분양권은 "2년 이상 보유해도 세율 60%는 그대로"이며, "장기보유특별공제나 기본세율 적용이 아예 없습니다".5

예를 들어 프리미엄(P)이 1억 원 발생했다면, 1년 뒤 팔아도 세금은 66%인 6,600만 원입니다. 중개보수 17까지 빼면 손에 쥐는 돈은 거의 없습니다. 2025년 현재, 분양권 투자는 '단타'가 불가능하며 '완공 후 등기(실거주 또는 1주택 비과세)'를 전제로 해야 합니다.

1세대 1주택자, 분양권 추가 취득 시 비과세 전략 (필수)

이미 1주택(A)을 보유한 시니어가 분양권(B)에 당첨되면 '2주택자'가 될까요? 네, 그렇습니다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도세 계산 시 '주택수'에 포함됩니다.10

이 경우, 기존 주택(A)을 팔 때 비과세를 못 받는 '2주택자'가 됩니다. 유일한 탈출구는 '일시적 2주택 특례'입니다.18

1. 기존 주택(A)을 취득하고 1년이 지난 후에 분양권(B)을 취득해야 합니다.
2. 분양권(B)을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택(A)을 매도해야 합니다.

이 두 가지 조건을 만족하면, 기존 주택(A)은 1세대 1주택으로 인정받아 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.19

하지만 '3년'이라는 시간은 함정이 될 수 있습니다. 만약 분양권(B)의 아파트가 2년 만에 '완공'되어버리면, 그때부터는 '1주택 + 1분양권'이 아닌 '2주택' 상태가 됩니다. 이 경우, 완공일(등기일)로부터 2년 또는 3년 이내에 기존 주택을 팔아야 하는 더 복잡한 룰이 적용됩니다.

가장 안전한 전략은 분양권(B)의 '예상 완공일'과 나의 '비과세 매도 시한(3년)'을 반드시 비교하는 것입니다.

구분	주택수 산정 기준 (2025년)	4070 시니어 핵심 유의사항
양도세 (팔 때)	2021.1.1. 이후 취득한 분양권은 즉시 주택수에 포함 10	1주택자가 분양권 당첨 시, 기존 집 매도 타이밍(3년 룰)이 비과세의 전부입니다.18
취득세 (살 때)	2020.8.12. 이후 취득한 분양권은 '미래의' 주택수에 포함 10	분양권 자체는 취득세가 없으나, 완공 후 등기 시점에 내가 몇 주택자인지에 따라 취득세율(1%~12%)이 결정됩니다. 분양권 보유 중 다른 집을 사면 나중에 취득세 폭탄을 맞습니다.7
양도세율 (팔 때)	1년 미만 77%, 1년 이상 66%. 장특공/기본세율 없음 5	시세 차익 1억 원 중 6,600만 원이 세금입니다. 단기 매매는 절대 금물입니다.

은퇴자 DSR 비상! 2025년 스트레스 DSR 3단계와 중도금 대출 생존법

분양권을 사거나 팔 때, '대출' 문제는 세금만큼이나 중요합니다. 특히 소득이 줄어든 은퇴자에게 2025년의 대출 규제는 큰 장벽입니다.

7월 1일 시행, 스트레스 DSR 3단계가 내 대출 한도에 미치는 영향

2025년 7월 1일부터 '스트레스 DSR 3단계'가 전면 시행되었습니다.21

'DSR(총부채원리금상환비율)'은 연 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다. 여기에 '스트레스 금리'(미래 금리 인상 가능성을 반영한 가산금리, 예: 1.5%)를 추가로 더해 대출 한도를 계산하는 것이 '스트레스 DSR'입니다.21

그 결과, 연봉 1억 원인 차주의 대출 한도가 기존보다 수천만 원에서 1억 원 가까이 줄어들게 됩니다.21 이 규제는 2025년 7월부터 은행, 보험, 저축은행 등 전 금융권의 모든 가계대출로 확대되었습니다.22

(중요) 소득 없는 은퇴자, 연금/임대소득으로 중도금 대출(승계) 받는 법

이 DSR 규제가 은퇴자에게 치명적인 순간은, 분양권을 '전매'로 매수할 때입니다.

시니어가 매수자로서 매도인의 '중도금 대출'을 이어받으려(승계) 할 때 4, 은행은 매수자인 시니어의 DSR을 봅니다. '근로소득'이 없는 은퇴자는 '소득 0원'으로 간주되어 대출 승계가 거절될 수 있습니다.4

하지만 '은퇴자 = 무소득자'가 아님을 증명해야 합니다. 은행이 DSR 산정 시 인정하는 '증빙소득'에는 연금소득과 사업소득(임대소득 등)이 포함됩니다.26

은퇴자는 대출 승계(전매) 계약 전에, 은행에 다음 '소득 증빙 서류'를 미리 준비해야 합니다.

1. (필수) 공적/사적 연금 수령 내역서 (국민연금, 공무원연금, 개인연금 등) 26
2. (필수) 종합소득세 신고서 (부동산 임대소득이나 기타 사업소득이 있다면) 26
3. (보조) 건강보험료 납부확인서 (지역가입자의 납부액으로 소득 추정) 4
4. (보조) 신용카드 연말정산용 확인서 4

이 서류들이 바로 은퇴자의 'DSR 한도'가 됩니다. "소득이 없다"고 말하는 대신, "나의 소득은 연금과 임대소득이다"라고 증빙해야만 합니다.

중도금 대출을 일으키지 않은 분양권의 함정

매수 시 주의할 또 하나의 함정이 있습니다. 만약 분양권의 '최초' 계약자(매도인)가 현금이 많아 중도금 대출을 아예 받지 않았다면, 이 분양권을 '전매'로 산 매수자(시니어)는 중간에 중도금 대출을 새로 일으킬 수 없습니다.25

따라서 시니어는 남은 중도금과 잔금을 모두 현금으로 치러야 합니다. '중도금 대출 승계' 물건인지, '중도금 현금 완납' 물건인지 확인하는 것은 자금 계획의 핵심입니다.

(법률) 다운계약서, 명의신탁… "남들 다 한다"는 말의 비참한 최후

"프리미엄(P) 조금 낮춰서 신고합시다. 다들 그렇게 해요."

"아버님 이름으로는 청약 안 되니, 아들 이름으로 일단 당첨받으시죠."

이런 달콤한 유혹은 4070 시니어의 전 재산을 한순간에 잃게 할 수 있습니다.

"법을 준수하는 것은 비용이 아니라, 자산을 지키는 가장 확실한 투자입니다."

(처벌) 적발 시 1주택 비과세 혜택 '전액 박탈': 다운계약서의 4가지 위험

'다운계약서'는 매도인(양도세 감소)과 매수인(취득세 감소)이 합의하여 실제보다 낮게 신고하는 명백한 불법입니다.27

시니어 '매수자' 입장에서의 위험은 상상을 초월합니다.

1. 비과세 혜택 전액 박탈: 이것이 가장 무섭습니다. 다운계약서 작성 사실이 적발되면, 나중에 내가 이 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 전액 배제당합니다.28
2. 과태료 폭탄: 실거래가의 2~5%에 달하는 과태료가 부과됩니다.28
3. 세금 추징: 제대로 안 낸 취득세와 가산세(신고불성실 40%)를 모두 추징당합니다.28
4. 불법의 족쇄: 다운계약은 불법 행위이므로 법적 효력이 없습니다.30 나중에 계약에 다른 문제(사기 등)가 생겨도, "우리는 다운계약서를 썼다"는 사실이 '약점'이 되어 정당한 요구조차 못 하게 되는 '공범'의 굴레를 쓰게 됩니다.30

"이름만 빌려줘" 명의신탁, 집 뺏기고 형사 처벌까지

세금을 피하거나 청약 자격을 맞추기 위해 가족이나 지인의 이름으로 분양권을 당첨받는 '명의신탁' 32은 '부동산실명법' 위반입니다.33

법적 결과는 비참합니다.

• 명의신탁 약정은 법적으로 '무효(Void)'입니다.33
• 명의를 빌려준 사람, 맡긴 사람 모두 형사 처벌과 과징금이 부과됩니다.32

시니어가 마주할 최악의 상황은 '배신'입니다. 32의 사례처럼 시니어들은 '가족'을 믿고 명의신탁을 합니다. 하지만 법은 이 약속을 '무효'로 봅니다.

만약 명의를 빌려준 '자녀'(수탁자)가 마음이 변해 그 분양권을 자기 것이라 주장하며 팔아버려도, 명의를 맡긴 '부모'(신탁자)는 법적으로 소유권을 되찾을 방법이 거의 없습니다.

이는 '신뢰'의 문제가 아닙니다. 법의 보호를 받지 못하는 영역에 내 전 재산을 던지는 행위입니다. 합법적인 '증여'(앞서 설명한 H2)나 '공동명의'(FAQ 참고)를 활용해야 합니다.

2024-2025년 핵심 규제: 전매제한 완화와 실거주 의무

2023년 이후 분양권 시장은 규제가 크게 완화되었습니다. 하지만 여전히 확인해야 할 핵심 규제가 남아있습니다.

수도권 10년 → 3년, 전매제한 얼마나 풀렸나? (2024-2025 기준)

2023년 대대적인 규제 완화로 분양권 시장이 다시 열렸습니다.34 과거 수도권에서 최대 10년 34이던 전매제한이 크게 줄었습니다.

• 수도권 (공공택지 / 규제지역): 3년 36
• 수도권 (과밀억제권역): 1년 36
• 비수도권 (광역시 도시지역): 6개월 36
• 비수도권 (기타): 없음 (전면 폐지) 36

둔촌주공(올림픽파크 포레온)이 8년에서 1년으로 줄어든 것이 대표적인 사례입니다.35 이제 대부분 지역에서 분양권 전매가 가능해졌습니다.

(필독) 강남 3구·용산 분양권, '실거주 의무' 반드시 확인하세요

'전매제한'이 풀렸다고 해서 '실거주 의무'까지 사라진 것은 아닙니다.

2025년 최신 동향에 따르면, 서울의 핵심 규제지역(강남, 서초, 송파, 용산)의 분양가상한제 아파트는 여전히 주의가 필요합니다.37

이 지역에서 분양권이나 입주권 거래 허가를 받으려면, '2년 실거주 확약'이 필요할 수 있습니다.37 실거주 목적이 아닌 시니어 투자자에게는 치명적인 규제입니다. 투자하려는 단지에 실거주 의무가 남아있는지 반드시 확인해야 합니다.

실전! 사기 피하고 안전하게 분양권 전매하는 절차와 서류

분양권 거래는 일반 아파트 매매보다 훨씬 복잡하고 위험합니다. 특히 부동산 침체기에 급증하는 '마피 사기'를 조심해야 합니다.

'마이너스피(마피)' 사기 유형과 예방법 3가지

부동산 침체기에는 '마이너스 프리미엄(마피)' 분양권 39을 급히 처분하려는 매도인을 노린 사기가 급증합니다.

사기 유형 41:

1. 대출 승계 미루기: 매수인이 '마피' 금액(예: 3천만 원)을 매도인에게 먼저 지급합니다. 그리고 "대출 승계는 나중에 하겠다"고 한 뒤 잠적합니다.41 매도인은 3천만 원을 받았지만, 중도금 대출 이자와 명의는 여전히 본인에게 남아있게 됩니다.42
2. 허위 서류/명의: 매수인이 허위 명의나 서류로 계약하고, '마피' 금액만 받고 사라집니다.41

이 사기들의 핵심은 '명의변경'과 '대출승계' 절차를 분리하는 것입니다. 정상적인 거래는 ①시청 신고, ②은행 대출승계, ③건설사 명의변경이 한 세트로 이루어집니다.43 사기꾼들은 ②은행 대출승계를 건너뛰려 합니다.

결정적 예방법: 아무리 급해도, 매수인의 '중도금 대출 승계 완료'가 은행을 통해 확인되기 전까지는 '마피' 금액을 지급하거나 계약을 종결해서는 안 됩니다.41

분양권 전매 절차 4단계 및 필수 서류 체크리스트

안전한 분양권 전매 절차는 다음과 같습니다.

• 1단계: 매매계약 체결 및 시/군/구청 신고

• 공인중개사사무소에서 매매계약서 43 작성 후, 시청 토지정보과 등에서 '부동산거래계약신고필증'을 발급받습니다.44 (증여 시 '검인' 도장 필요 44)

• 2단계: (가장 중요) 은행 방문 - 중도금 대출 승계

• 매도인, 매수인이 함께 '지정 은행' 43에 방문합니다.
• 매수인은 DSR 심사(앞서 설명한 H2.4 참고)를 받고, 매도인의 대출을 승계(채무 인수)하는 절차를 완료합니다.

• 3T단계: 시행사/건설사 방문 - 명의 변경

• 필요 서류를 모두 지참하여 시행사(견본주택 등 44)에 방문합니다.
• 분양계약서 원본에 '권리의무승계' 날인을 받으면 절차가 완료됩니다.

(필수) 매수자(시니어) 관점의 서류 체크리스트:

• 매도인에게 받을 것:

• 분양계약서 원본
• 모든 옵션 계약서 원본
• 인감증명서 (부동산매도용으로 발급된 원본) 43

• 내가 준비할 것:

• 본인 인감도장
• 본인 인감증명서, 주민등록등본 43

• (전문가 팁) '정부 수입인지'를 확인하십시오 46:

• 매도인에게 받은 분양계약서 원본에 15만 원짜리 '수입인지'가 붙어있는지 확인해야 합니다.
• 만약 이 분양권이 한 번 전매되었던 것이라면, 수입인지는 2장이 붙어있어야 합니다.46
• 이것이 없으면, 나중에 아파트 등기 시 최종 매수자인 당신이 최대 300%의 가산세 46를 물게 됩니다.

2025년, 분양권은 '지식'이 곧 '자산'입니다.

4070 시니어에게 분양권은 더 이상 '청약 당첨'의 기쁨만으로 접근할 수 없는, 고도로 복잡한 '금융/법률 상품'이 되었습니다.

77%의 양도세율 5은 '단기 매매 금지'라는 정부의 명확한 시그널입니다. 스트레스 DSR 3단계 22는 '소득 증빙' 26 없이는 노후 자산 운용이 불가능함을 경고합니다. 자녀 증여 1는 '타이밍'의 예술이며, 자금출처조사 3라는 현실적인 벽을 넘어야 합니다.

이 글에서 제시한 '증여 골든 타임', '은퇴자 DSR 소득 증빙', '1주택자 비과세 3년 룰'을 반드시 숙지하십시오. "남들 다 한다"는 다운계약 28과 명의신탁 32의 유혹을 법적 근거로 단호히 거절하십시오. 그것이 당신의 평생 모은 자산을 지키는 유일한 길입니다.

자녀 증여를 계획 중인데 프리미엄이 많이 붙어 고민이신가요?

은퇴 후 연금 소득만으로 대출 승계를 준비 중인데 막막하신가요?

여러분의 구체적인 경험과 질문을 댓글로 남겨주시면, 전문가의 시각으로 함께 고민하겠습니다. 이 정보가 꼭 필요한 주변 분들에게 공유하여 도움을 주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 1주택자가 분양권을 사면 몇 주택자가 되나요?

A. 세금에 따라 다릅니다. ①양도세 계산 시: 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 즉시 주택수에 포함됩니다.10 ②취득세 계산 시: 분양권 상태에서는 주택수에 포함되지 않으나, 아파트 완공 후 등기 시점에 주택수에 포함되어 취득세율(1%~12%)이 결정됩니다.10

Q2. 분양권도 부부 공동명의가 무조건 유리한가요?

A. 그렇지 않습니다. 장점: ①나중에 매도 시 '양도세' 절세(누진세율 분산) 47에 유리합니다. ②배우자 증여공제 6억 원 48을 활용할 수 있습니다. 단점: ①부부 중 한 명이 이미 유주택자일 경우, '공동명의'로 인해 다른 배우자도 '다주택자'가 되어 취득세 중과를 맞을 수 있습니다.47 ②DSR 심사 시 배우자의 소득이 없다면 대출 한도가 불리 49할 수 있습니다. 세금 49과 대출 상황에 따라 전략적으로 판단해야 합니다.

Q3. 분양권 계약 해지 시 위약금은 얼마나 되나요?

A. 일반적으로 계약서에 명시된 '계약금 총액'(통상 분양가의 10%)이 위약금이 됩니다. 50에 따르면, 계약금의 일부만 납부했더라도(가계약금이 아닌 본계약이라면) 약정한 계약금 전액을 위약금으로 지급해야 합니다. 법원 판결로 감액(예: 50%)될 순 있으나 50 보장되지 않습니다.

Q4. 시행사가 부도나면 내 계약금은 어떻게 되나요?

A. 매우 위험한 상황입니다. 명심할 것은, 나의 계약 상대는 '시공사'(예: 삼성, 현대)가 아닌 '시행사'(개발사)라는 점입니다.51 따라서 시공사에 대금 반환을 청구할 수 없습니다.51 유일한 희망은 '주택도시보증공사(HUG)' 등의 분양보증 여부입니다. 계약 시 보증보험 가입 여부를 반드시 확인해야 합니다.

Q5. 프리미엄이 없는 '무피'나 '마이너스피'도 양도세 신고를 해야 하나요?

A. 네, 반드시 해야 합니다. 양도차익이 0원(무피)이거나 손해(마피)를 봐서 낼 세금이 없더라도 52, '양도'라는 행위가 발생했으므로 기한 내(양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내) 예정신고를 해야 합니다. 신고하지 않을 경우, 1주택 비과세 혜택 배제 31 등 불이익을 받을 수 있습니다.

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2025년 분양권 총정리. 4070 시니어를 위한 증여세 2억 절세 골든타임, 77% 양도세 폭탄 피하는 법, 은퇴자 DSR(연금/임대소득) 대출 승계 전략, 다운계약/명의신탁 사기 처벌까지 총정리.

참고 자료

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2. 14억 아파트 분양권 자녀 증여할 때 2억 절세 비법은 ..., 11월 17, 2025에 액세스, https://biz.chosun.com/about-investing/2024/07/09/7WHCGUXOLRGPBGSWHNBXJWCUWU/
3. 11월 17, 2025에 액세스, https://www.nts.go.kr/comm/nttFileDownload.do?fileKey=ada7f3c3ac614963b6601c6fa7fa7dd9
4. 분양권 투자 상식 (2020.03.12) - 손품발품의 부동산 이야기, 11월 17, 2025에 액세스, https://visitandreview.tistory.com/6
5. 분양권 양도소득세, 보유해도 세율은 낮아지지 않는다? - 세무법인 혜움, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.heumtax.com/contents/posts/presale-right-capital-gains
6. 분양권과 입주권의 차이, 제대로 알아야 재개발 & 재건축 투자 가능합니다 - YouTube, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.youtube.com/watch?v=8jVOrHpFQEA
7. '분양권'과 '입주권' 무슨 차이가 있을까? - YouTube, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.youtube.com/watch?v=EK0TkWO42ss
8. 분양권 살까? 재개발 입주권 살까? 5가지로 총정리 비교해 드립니다 ..., 11월 17, 2025에 액세스, https://www.youtube.com/watch?v=AKf9r1CnDLA
9. 입주권과 분양권 차이 비교 정리 / 조합원입주권과 일반 ... - YouTube, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.youtube.com/watch?v=E5NH9ITzZ7A
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11. 7-1편_일시적 1주택과 1분양권 비과세_*재업로드 - YouTube, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.youtube.com/watch?v=QA22Z09LLxE
12. 증여일, 평가기간, 신고기한, 납부기한, 감정평가, 유사매매사례 (by 부동산세무상담/세무기장료/증여세상담/상속세상담) | TAXLY.KR (택슬리), 11월 17, 2025에 액세스, https://taxly.kr/post/817-%EC%A6%9D%EC%97%AC%EC%84%B8-%EB%B6%84%EC%96%91%EA%B6%8C-%EC%A1%B0%ED%95%A9%EC%9B%90%EC%9E%85%EC%A3%BC%EA%B6%8C-%EC%A6%9D%EC%97%AC%EC%9D%BC-%ED%8F%89%EA%B0%80%EA%B8%B0%EA%B0%84-%EC%8B%A0%EA%B3%A0%EA%B8%B0%ED%95%9C-%EB%82%A9%EB%B6%80%EA%B8%B0%ED%95%9C-%EA%B0%90%EC%A0%95%ED%8F%89%EA%B0%80-%EC%9C%A0%EC%82%AC%EB%A7%A4%EB%A7%A4%EC%82%AC%EB%A1%80-by-%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EC%84%B8%EB%AC%B4%EC%83%81%EB%8B%B4-%EC%84%B8%EB%AC%B4%EA%B8%B0
13. 분양권 전매제한 드디어 완화, 수도권 분양권 가족간 거래시 최적 절세 방안은?(전매, 증 | TAXLY.KR (택슬리), 11월 17, 2025에 액세스, https://taxly.kr/post/987-%EB%B6%84%EC%96%91%EA%B6%8C%EC%A0%84%EB%AC%B8%EC%84%B8%EB%AC%B4%EC%82%AC-%EB%B6%84%EC%96%91%EA%B6%8C-%EC%A0%84%EB%A7%A4%EC%A0%9C%ED%95%9C-%EB%93%9C%EB%94%94%EC%96%B4-%EC%99%84%ED%99%94-%EC%88%98%EB%8F%84%EA%B6%8C-%EB%B6%84%EC%96%91%EA%B6%8C-%EA%B0%80%EC%A1%B1%EA%B0%84-%EA%B1%B0%EB%9E%98%EC%8B%9C-%EC%B5%9C%EC%A0%81-%EC%A0%88%EC%84%B8-%EB%B0%A9%EC%95%88%EC%9D%80%EC%A0%84%EB%A7%A4-%EC%A6%9D
14. 자녀에게 부동산을 어떻게 증여할까? 부담부증여 VS 저가 양도, 11월 17, 2025에 액세스, https://investpension.miraeasset.com/file/pdfView.do?fileNm=1692246355876.pdf
15. 11월 17, 2025에 액세스, https://www.mk.co.kr/news/realestate/11123793#:~:text=%EC%89%BD%EA%B2%8C%20%EB%A7%90%ED%95%B4%20%EB%A7%A4%EB%8F%84%EC%9E%90%EA%B0%80%20%EB%B6%80%EB%8B%B4,%EB%A5%BC%20%EC%96%91%EB%8F%84%EC%84%B8%EB%A1%9C%20%EB%82%B4%EC%95%BC%20%ED%95%9C%EB%8B%A4.
16. 카드 사용, 자녀 전세금지원 등 각종 편법증여가 세무조사 대상에 선정되는 이유와 | TAXLY.KR (택슬리), 11월 17, 2025에 액세스, https://taxly.kr/post/718-%EC%9E%90%EA%B8%88%EC%B6%9C%EC%B2%98%EC%A1%B0%EC%82%AC-%EC%A0%84%EB%AC%B8%EC%84%B8%EB%AC%B4%EC%82%AC-%EC%B9%B4%EB%93%9C-%EC%82%AC%EC%9A%A9-%EC%9E%90%EB%85%80-%EC%A0%84%EC%84%B8%EA%B8%88%EC%A7%80%EC%9B%90-%EB%93%B1-%EA%B0%81%EC%A2%85-%ED%8E%B8%EB%B2%95%EC%A6%9D%EC%97%AC%EA%B0%80-%EC%84%B8%EB%AC%B4%EC%A1%B0%EC%82%AC-%EB%8C%80%EC%83%81%EC%97%90-%EC%84%A0%EC%A0%95%EB%90%98%EB%8A%94-%EC%9D%B4%EC%9C%A0%EC%99%80
17. 분양권 투자! 거래과정과 주의사항 총정리 - YouTube, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.youtube.com/watch?v=k-hkVzFH5Zo
18. 주택 등기 후 1년 내 분양권 취득 양도세 절세 방법 질의 | TAXLY.KR (택슬리), 11월 17, 2025에 액세스, https://taxly.kr/qna/140470-%EC%A3%BC%ED%83%9D-%EB%93%B1%EA%B8%B0-%ED%9B%84-1%EB%85%84-%EB%82%B4-%EB%B6%84%EC%96%91%EA%B6%8C-%EC%B7%A8%EB%93%9D-%EC%96%91%EB%8F%84%EC%84%B8-%EC%A0%88%EC%84%B8-%EB%B0%A9%EB%B2%95-%EC%A7%88%EC%9D%98
19. / 분양권 증여, 시점이 중요! / 이장원 세무사, 황현주 아나운서 - YouTube, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.youtube.com/watch?v=vUXBBMVvsq4
20. 분양권 아파트 취득세를 설명해드립니다 ① | TAXLY.KR (택슬리), 11월 17, 2025에 액세스, https://taxly.kr/post/474-%EB%B6%84%EC%96%91%EA%B6%8C-%EC%95%84%ED%8C%8C%ED%8A%B8-%EC%B7%A8%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%A5%BC-%EC%84%A4%EB%AA%85%ED%95%B4%EB%93%9C%EB%A6%BD%EB%8B%88%EB%8B%A4-
21. “지금이 내 집 마련 기회” 스트레스 DSR 3단계 규제 피한 'e편한세상 군산 디오션루체', 11월 17, 2025에 액세스, https://mbiz.heraldcorp.com/article/10456015
22. 스트레스 DSR 3단계 시행, 대출 한도 얼만큼 줄었을까? | KB의 생각, 11월 17, 2025에 액세스, https://kbthink.com/main/asset-management/wealth-manage-tip/kbthink-original/202406/stressdsr.html
23. '3단계 DSR' 시행···1억 원까지 예금 보호(2025.7.1.) - YouTube, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.youtube.com/watch?v=D4_W5tyRwnc
24. 7월부터 대출 어려운 이유 (스트레스 DSR 3단계) - 핀다포스트, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.post.finda.co.kr/finance250520
25. #shorts 분양권중도금대출승계자격??? - YouTube, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.youtube.com/watch?v=omRg3eSMR5A
26. 9.30.부터 보험업권에 DSR이 도입되고「여신심사 선진화를 위한 가이드라인」이 개정·시행됩니다. - 상세화면 - 보도자료 - 위원회 소식 - 알림마당 - 금융위원회, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.fsc.go.kr/no010101/73338?srchCtgry=&curPage=&srchKey=sj&srchText=DSR&srchBeginDt=&srchEndDt=
27. 분양권 구입하기 전 이 영상 꼭 보고 결정하세요! 분양권 매매 주의사항 - YouTube, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.youtube.com/watch?v=SPWpBGf2rgQ
28. 부동산 다운계약서, 걸리면 처벌은? - 아시아경제, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.asiae.co.kr/article/2022021109275019398&mobile=Y
29. 높으신 나으리들은 다 하는 다운계약, 실은 '중죄' - 더스쿠프, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.thescoop.co.kr/news/articleView.html?idxno=35111
30. 부동산 다운계약서를 쓰게 되면 어떤 처벌을 받게될까요? 부동산전문변호사가 다운계약서에 대한 모든 것을 알려드립니다. - YouTube, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.youtube.com/watch?v=dvQ6JHO1Efo
31. 아파트 분양권 다운계약서, 국세청에 딱 걸린다 - 택스워치, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.taxwatch.co.kr/article/tax/2016/05/12/0009
32. 명의신탁을 통한 아파트 분양권 문제에 대한 자문 : 김&리 법률사무소가 제공하는 건설/부동산 정보, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.krlaw.kr/construction_information/?bmode=view&idx=128934024
33. 아파트 분양권 명의신탁 후 소유권 다툼 및 부당이득 반환 사건 - 엘파인드, 11월 17, 2025에 액세스, https://lfind.kr/cases/%EB%B6%80%EC%82%B0%EC%A7%80%EB%B0%A9%EB%B2%95%EC%9B%90/2022%EA%B0%80%EB%8B%A8315345
34. 분양권 전매제한 완화 이번주 시행···수도권 최대 10년→3년 단축 - 시사저널e, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.sisajournal-e.com/news/articleView.html?idxno=298239
35. 분양권 전매제한 완화, 매수 시 고려해야 할 것들 - 비즈한국, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.bizhankook.com/bk/article/25463
36. 분양권 전매제한 완화…'실거주 의무' 확인은 필수! - 내 손안에 서울, 11월 17, 2025에 액세스, https://mediahub.seoul.go.kr/archives/2007491
37. 강남·서초·송파·용산구 입주·분양권, 2년 실거주 확약해야 거래 가능 - 뉴스핌, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.newspim.com/news/view/20250421000231
38. 입주권 사면 실거주 의무 2년 확약해야...주택 철거 전 거주 기간도 2년에 포함 - 조선일보, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.chosun.com/economy/real_estate/2025/04/21/5KF622FPABHJNE5PRXG43LIMOI/
39. 분양권 마피 사기 이렇게 칩니다.. 절대로 당하지 마세요 - YouTube, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.youtube.com/watch?v=MPIfx11PTzc
40. 마이너스피 분양권 매매시 주의사항, 반드시 확인해야 할 1가지 - YouTube, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.youtube.com/watch?v=EmVAmYduKXc
41. 부동산 하락에 급증하는 마이너스피 사기, 이것만 피하면 절대 안 당합니다 - YouTube, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.youtube.com/watch?v=mXLiGUnKLFo
42. 부동산 사기 기승...분양권 전·월세 계약 사기 피해자 분통 - 뉴스핌, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.newspim.com/news/view/20190708000751
43. 분양권 전매 안내 (일반매매) - e편한세상, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.dlcon-apt.co.kr/danji/221043/static/media/221043_notice05_230804.a2723726.pdf
44. 분양권 전매 및 구비서류 관련 안내, 11월 17, 2025에 액세스, https://brand.hldni.com/gunsan2/file/resale_notice.pdf
45. 분양권 전매시 필요한 서류와 절차 : 자료실 - 법무법인 천지로, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.chunjilaw.com/Data_room/?bmode=view&idx=10644074
46. 분양권전매 할때 주의사항 궁금하시죠~? (계약자확인, 옵션, 중도금이자, 인지세 등) - YouTube, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.youtube.com/watch?v=V5uhoQxFOQ0
47. 분양권 공동명의, 아파트 공동명의 (by 부동산세무사/부산세무사/오동욱회계 | TAXLY.KR (택슬리), 11월 17, 2025에 액세스, https://taxly.kr/post/853-%EC%B7%A8%EB%93%9D%EC%84%B8-%EB%B6%80%EB%B6%80%EA%B3%B5%EB%8F%99%EB%AA%85%EC%9D%98-%EC%9E%A5%EB%8B%A8%EC%A0%90-%EB%B6%84%EC%96%91%EA%B6%8C-%EA%B3%B5%EB%8F%99%EB%AA%85%EC%9D%98-%EC%95%84%ED%8C%8C%ED%8A%B8-%EA%B3%B5%EB%8F%99%EB%AA%85%EC%9D%98-by-%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EC%84%B8%EB%AC%B4%EC%82%AC-%EB%B6%80%EC%82%B0%EC%84%B8%EB%AC%B4%EC%82%AC-%EC%98%A4%EB%8F%99%EC%9A%B1%ED%9A%8C%EA%B3%84
48. 분양권 배우자 증여시 세금 및 취득가.. - 한국세무사회, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.kacpta.or.kr/education_view/tax_counseling/internetCounseling_read_n.asp?gotopage=770&keyfield=coun_subj&keyword=&keyTaxpart=0&coun_idx=41116
49. '아무리 사랑해도 절대 공동명의 하지 말라는 이유' 아파트 부부 공동명의 할지 말지 고민 중이라면 이렇게 따져보세요 - YouTube, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.youtube.com/watch?v=_YpMVrjKiEo
50. 부동산 매매계약, 분양계약 해제 하고 싶은데, 위약금 때문에 고민이라면? 통상적인 위약금은 얼마? 위약금이 감액되는 경우는? - YouTube, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.youtube.com/watch?v=7kGRC7U-zGg
51. 시행사 부도시 수분양자는 시공사에게 대금반환을 청구할 수 없다는 사례, 11월 17, 2025에 액세스, http://bpark.co.kr/bbs/board.php?bo_table=board1_2&wr_id=169
52. "안그래도 속상한 마이너스 피"…세금은 어떻게 되나요? - 이데일리, 11월 17, 2025에 액세스, https://www.edaily.co.kr/News/Read?newsId=02952006635513800&mediaCodeNo=257