형식: 가정 사례 계산 + 비교표 · 기준일 2026-10-26 · 출처 국세청 Q&A·소득세법·상속세 및 증여세법
부모님이 세입자가 있는 건물이나 집을 자녀에게 넘기면서 임대보증금 같은 채무를 자녀가 대신 갚기로 하는 증여를 부담부증여라고 해요. 겉으로는 증여 한 번인데, 세금은 받는 자녀에게 증여세, 주는 부모님에게 양도소득세로 나뉘어 따로 생겨요. 보증금 5억원을 인수하는 가정 사례로 어떤 세금이 어디에 붙는지, 신고 기한은 언제인지 순서대로 짚어 볼게요. 세액 계산이나 증여 권유가 아니라 이해를 돕는 글이고, 모든 숫자는 설명을 위해 만든 가정이에요.
두 세금을 한눈에 보는 비교표
| 구분 | 받는 사람(자녀): 증여세 | 주는 사람(부모): 양도소득세 |
|---|---|---|
| 대상 금액 | 증여재산가액에서 인수한 채무액을 뺀 부분 | 인수한 채무액에 해당하는 부분 |
| 법적 근거 | 상속세 및 증여세법 | 소득세법 제88조, 시행령 제159조 |
| 신고 기한 | 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월(부담부증여의 채무액 부분, 소득세법 제105조) |
| 신고처 | 증여받은 사람 주소지 관할 세무서·홈택스 | 관할 세무서·홈택스 |
소득세법은 부담부증여 중 채무액에 해당하는 부분을 유상으로 넘긴 것, 즉 양도로 본다고 정해요. 일반적인 매매의 양도소득세 예정신고 기한이 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월인 것과 달리 이 경우는 3개월이에요.
가정 사례 — 3단계로 따라가기
가정: 시가 20억원인 임대 건물, 세입자 보증금 합계 5억원을 자녀가 인수, 부모님의 취득가액은 8억원이라고 해볼게요. 취득가액 8억원은 설명용 숫자예요. 주택이라면 비과세·감면 요건이 따로 있어 이 글의 계산에 넣지 않았어요.
1단계 자녀 쪽: 증여세 대상 금액 구하기
수증자가 인수한 담보채무는 증여재산가액에서 빼요(국세청 Q&A). 그래서 증여세 대상은 20억원 − 5억원 = 15억원이에요. 부모(직계존속)에게서 성년 자녀가 받으면 10년 합산 5천만원(미성년자 2천만원)을 공제해요. 기한 안에 신고하면 신고세액공제 3%도 있어요. 이 글은 세액 계산까지는 하지 않아요.
2단계 부모 쪽: 양도로 보는 부분 구하기
- 양도가액 = 평가가액 20억원 × 채무액 5억원 ÷ 증여가액 20억원 = 5억원
- 취득가액 = 부모님 취득가액 8억원 × 5억원 ÷ 20억원 = 2억원
- 양도차익(공제·세율 적용 전) = 5억원 − 2억원 = 3억원
시행령 제159조(2026-07-01 시행본)는 양도가액을 이렇게 비율로 나누고, 양도가액을 기준시가로 계산하면 취득가액도 기준시가로 맞추도록 해요. 보유기간·필요경비·장기보유특별공제 같은 요소는 이 글에서 계산하지 않았어요.
3단계 서류와 신고 기한 정하기
증여세 신고서에는 채무를 인수했다는 사실을 보이는 서류를 붙여요. 증여계약서, 임대차계약서, 보증금 인수 확인 서류가 예시예요. 채무자 이름이 바로 바뀌지 않았거나 계약서에 문구가 없어도 실질적으로 부담한 것이 확인되면 인정한 국세청 해석이 있어요. 반대로 현금으로 채무액만큼 주고받는 것은 부담부증여가 아니고, 제3자의 채무를 안고 가는 경우는 공제 대상이 아니라는 안내도 있어요(국세청 Q&A). 부모·자녀 같은 직계존비속 사이는 조문이 더 엄격해요. 상속세 및 증여세법 제47조 제3항은 이런 부담부증여에서 수증자가 증여자의 채무를 인수해도 그 채무액은 인수하지 않은 것으로 추정한다고 정해요. 다만 채무액이 국가·지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되면 예외예요(국가법령정보센터, 2026-10-28 확인). 어떤 서류가 객관적 자료로 인정되는지는 시행령과 세무서 안내에 따르니 126이나 관할 세무서에 물어보세요.
날짜 예: 증여일이 2026년 12월 10일(목)이면 12월 말일부터 3개월째인 2027년 3월 31일(수)이 증여세 신고 기한이에요. 같은 날이 양도소득세 예정신고(채무액 부분) 기한이기도 해요. 기한이 토·일·공휴일이면 다음 날로 넘어가요.
5칸 체크 — 2개는 이미 하셨어요
여기까지 읽으셨다면 앞의 두 칸은 채워졌어요.
- ☑ 부담부증여에 증여세와 양도소득세가 따로 붙는다는 것 이해
- ☑ 신고 기한이 "말일부터 3개월"이라는 것 확인
- ☐ 세입자별 보증금 목록과 임대차계약서 모으기
- ☐ 부모님 취득가액 자료(매매계약서 등) 확인
- ☐ 관할 세무서·126에 내 경우를 문의할 날짜 정하기
날짜와 시간을 적어 두세요
| 할 일 | 내가 정한 날짜·시간 | 예시 |
|---|---|---|
| 보증금 목록·임대차계약서 모으기 | __/__(__) __시 | 11/10(화) 저녁 8시 |
| 126 또는 관할 세무서에 문의 | __/__(__) __시 | 11/12(목) 오전 10시(평일 9~18시) |
| 증여일(예정)과 신고 마감일 적기 | 증여 __/__ → 마감 __/__ | 증여 12/10(목) → 마감 2027/3/31(수) |
알아 둘 점 2가지
- 취득세: 지방세법 제10조의2 제6항은 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여에서 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액 부분에는 유상승계취득의 과세표준을, 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 나머지에는 무상취득의 과세표준을 적용한다고 정해요(국가법령정보센터 시행 2026.7.1., 2026-10-28 확인). 채무부담액으로 인정되는 범위와 입증 요건은 시행령과 관할 시·군·구청 안내에 따르니 취득세 신고 전에 구청 세무과나 위택스에서 확인하세요.
- 세입자와의 관계: 임차인에게 보증금 반환 의무가 누구에게 있는지는 임대차 계약과 민사 문제예요. 관련 기사(디지털데일리, 2026-10-25)는 임차인이 이의를 제기하면 기존 임대인이 보증금 반환 책임을 질 수 있는 위험을 다뤄요. 구체적인 판단은 변호사나 132 상담을 받아 보세요.
출처(확인일 2026-10-26)
- 국세청 국세상담센터 Q&A(부담부증여 채무 인수, 증여재산공제, 증여세 신고): https://call.nts.go.kr · 국세청 증여세 신고 안내 https://www.nts.go.kr
- 소득세법 제88조·제105조, 소득세법 시행령 제159조(국가법령정보센터): https://www.law.go.kr
- 상속세 및 증여세법 제47조·제53조(국가법령정보센터): https://www.law.go.kr
- 디지털데일리 관련 기사(2026-10-25): https://n.news.naver.com/article/138/0002245905
안내 이 글은 2026-10-26 기준 공개 자료를 정리한 일반 정보예요. 실제 세액은 취득가액·평가가액·보유기간·공제 적용에 따라 달라요.
- 국세청 국세상담센터 126(평일 9시~18시)
- 대한법률구조공단 132(임대차·보증금 분쟁 상담)
- 관할 세무서 재산세 담당 부서
이 글은 법률·세무·금융·의료 자문이 아니며, 특정 결과를 보장하지 않습니다. 정부·공공기관의 공식 안내문이 아닙니다.
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