확인일 2026-10-28 · 기준금리 3.00%(한국은행 2026-10-22 결정) 기준
"재계약 때 집주인이 '보증금 일부를 월세로 돌리자'고 하면, 월세는 최대 얼마까지 받을 수 있을까?" 보증금을 월세로 바꿀 때는 법이 정한 상한이 있어서, 제안을 받으면 계산부터 해 보는 게 좋아요. 질문과 답 5가지로 정리했어요.
예시 상황: 보증금 1억원 전세를 재계약하는데, 그중 5,000만원을 월세로 돌리자는 제안을 받은 경우.
지금 10초만 해 보세요
계약서를 열어 지금 보증금과 월세로 돌릴 금액을 메모장에 한 줄로 적어 보세요. 상한은 '월세로 바뀌는 금액'에 비율을 곱해서 정해져서, 이 두 숫자만 있으면 아래 표에서 바로 계산할 수 있어요.
Q1. 보증금을 월세로 바꾸면 월세는 얼마까지 가능한가요?
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 바꿀 때 연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2% 중 낮은 비율을 넘을 수 없게 해요(시행령 제9조: 연 1할, 연 2퍼센트). 한국은행은 2026-10-22에 기준금리를 3.00%로 유지하기로 했어요. 그래서 3.00% + 2% = 5%이고, 10%보다 낮은 5%가 적용돼 지금 상한은 연 5%예요. 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀌니 계약 시점의 금리를 한국은행에서 다시 확인하세요(이 글은 2026-10-28 기준).
Q2. 실제로 계산하면요? (법정 상한 기준)
| 월세로 바꾸는 보증금 | 계산 | 월세 상한 |
|---|---|---|
| 3,000만원 | 3,000만원 × 5% ÷ 12 | 125,000원 |
| 5,000만원 | 5,000만원 × 5% ÷ 12 | 약 20만 8천원 |
| 1억원 | 1억원 × 5% ÷ 12 | 약 41만 7천원 |
월세 상한을 1년치로 보면 5,000만원은 250만원, 1억원은 500만원이에요. 월 금액만 보면 작아 보여도 1년이면 큰 금액이라서, 1년치로도 한 번 계산해 보세요.
이 표는 법이 정한 최대 한도를 계산한 예시이고, 실제 시세나 추천 금액이 아니에요. 지역과 집 상태에 따라 실제 제안 금액은 달라요. 제안받은 월세가 이 상한보다 높다면 근거를 물어볼 수 있어요. 상한을 넘겨 월세를 냈다면 넘긴 만큼 돌려 달라고 청구할 수 있다고 법에 적혀 있어요(제10조의2).
Q3. 전세 유지, 전액 월세, 일부 전환 중 뭐가 다를까요?
| 선택 | 내용 | 전환율 상한 적용 |
|---|---|---|
| 전세 유지만 | 보증금만 조정(증액 협의) | 해당 없음 |
| 전액 월세만 | 보증금을 줄이고 그만큼 월세로 전환 | 전환되는 금액에 적용 |
| 일부 전환(반전세) | 보증금 일부만 월세로 전환 | 전환되는 금액에 적용 |
제7조의2는 신규 계약과 갱신 계약을 나누어 적지 않고, '보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우'에 적용돼요. 다만 갱신 계약이라면 임차인 동의 없이 전세를 월세로 바꾸기는 어렵다는 중앙부처 해석이 있어요(국가법령정보센터 해석).
Q4. 재계약 전에 서류로 챙길 것은?
- 바뀐 보증금·월세를 적은 새 계약서 또는 변경 계약서. 말로 정한 월세는 나중에 다투기 쉬워서 서면이 필요해요.
- 보증금이 늘었다면 늘어난 부분의 확정일자 다시 받기
- 전월세 신고 대상이면 변경 신고: 신고된 계약의 임대차 가격이 바뀌면 계약 당사자가 공동으로 서명해 신고관청에 내고, 한쪽이 거부하면 단독신고사유서와 변경 계약서를 붙여 단독으로 낼 수 있어요(시행규칙 제6조의3)
- 전세보증보험 가입 중이면 보증금 변경 반영 여부 확인
신고 대상은 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 주택 임대차이고, 보증금·월세 변화 없이 기간만 늘리는 갱신은 제외돼요(부동산거래신고법 시행령 제4조의3, 2026-10-01 시행본). 신고 지역과 방법은 거주지 시·군·구에 확인하세요.
Q5. 갱신요구권과 증액 5% 한도는요?
계약갱신요구권과 증액 5% 한도, 분쟁 대응은 법률 블로그의 임대차 분쟁 글에서 따로 다뤄요. 이 글은 전환 계산과 서류에 집중했어요. 증액 5%(제7조)와 전환 상한 연 5%(제7조의2)는 이름이 비슷하지만 서로 다른 규정이라서 따로 확인해야 해요.
출처: 주택임대차보호법 제7조의2·제10조의2, 같은 법 시행령 제9조(시행 2026-07-01), 한국은행 통화정책방향(2026-10-22), 부동산거래신고법 시행규칙 제6조의3, 같은 법 시행령 제4조의3 · 확인일 2026-10-28.
실행 계획 박스 (11/2 월요일 시작)
"11월 2일(월) 저녁에 위 표에서 내 금액의 월세 상한을 계산해 적어 두고, 집주인이 제안한 월세와 비교해 본다."
새 달 첫 월요일로 날짜를 정해 두면 미루지 않고 시작하기 쉬워요. 계산이 끝나 있으면 협의할 때 근거를 대고 차분히 이야기할 수 있어요.
가장 중요한 한 가지: 월세를 받아들이기 전에 '월세로 바뀌는 보증금 × 5% ÷ 12'로 상한을 먼저 계산해 보고, 합의한 금액은 반드시 변경 계약서에 적으세요. 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀌니 계약하는 날의 금리를 다시 확인하세요.
안내 이 글은 2026-10-28 기준 공식 자료를 정리한 일반 정보예요. 계약 형태에 따라 결과가 달라질 수 있으니 아래 기관에 확인하세요.
- 대한법률구조공단 132
- 주택임대차분쟁조정위원회(법률구조공단·LH·한국부동산원)
- 정부민원안내 110
이 글은 법률·세무·금융·의료 자문이 아니며, 특정 결과를 보장하지 않습니다. 정부·공공기관의 공식 안내문이 아닙니다.
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